海南限购限卖政策对海南市场影响有多大

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      政府再次申明“房子是用来住的，不是用来炒的”，支持合理住房需求，遏制投机性购房，稳定市场预期，为了促进海南地产市场平稳健康发展，如下就2017.4.14号政府对于市场进行一步调控做出的指示：

      海南出台XG限款政策剑指炒房，下面分别对这次的XG限贷进行说明

      XG、限贷内容要点

      1、非本省户籍居民XG1套房

      2、居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，首付比例不低于50%。

      3、居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清，首付款比例不低于40%；

      4、居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，贷款未结清的，首付款比例不低于50%。

      5、全省范围内暂停发放第三套及以上住房贷款

      解读：这次XG的目的就是要抑制过度投机行为，抑制外来资金在海南继续炒作房价，保持房地产市场稳定、防止泡沫继续吹大。

      为什么要出台XG令，XG令就是对房价上涨过快或者可能大幅上涨的区域针对一些特定的对象禁止买房的行政干预，这些特定的对象主要就是那些想对楼市进行投机倒把人群。

      根据过去以往的经验，在短周期内影响房价醉主要的因素，就是信贷松紧，信贷放松，房价必涨；信贷收紧，房价必做调整，而房价涨跌幅度则因各个城市的供需和经济实力所决定，但大方向都一样，只是发生的先后时间不同。

      第二套房需取得产权证满2年后转让

      居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

      解读：大家知道限卖已经成为新一轮调控政策中的新政策。这样政策的出台就是直接对准touzi客，直接就把touzi客的投机炒房杠杆系数拉了N个级，限卖政策将严厉打击这些短期炒房客。这招对touzi的杀伤力级别是99%，因为这个2年是取得不动产证后开始计算。如果你现在购买的预售房，很有可能需要4-5年后才可以进入市场，这对消费者的购买意愿的影响是致命的。

      要是感觉这次XG的信息量太大，直接看下面这张图

      这次的调控就是为了更好的去库存

      从海南一季度市场表现，XG早有端倪，一季度海南全省房地产呈现“量价齐升”态势，销售面积、销售金额、新开工面积同比增幅均超过100%，商品房销售均价涨幅超过一成。

      截至3月末，海南商品住房库存约为2338万平方米，较2016年年末下降283万平方米，去化期约17个月，较去年底进一步下降6个月，其中海口、三亚商品住房去化周期分别降至12个月和8个月，但部分市县去化期仍超过36个月。

      在这股楼市热浪下，此前三亚也出台了XG政策，主要针对贷款方面，在三亚市购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%。同时，三亚市暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。而这次全省范围的XG政策，堪称三亚XG升级版，不仅包含了限贷还涉及到XG，北京此前“认房又认购”取得不错的成绩，这股风也吹到了海南。

      虽然从三亚到整个海南都出台了XG政策，但是“去库存”依然是海南的主命题，部分诸如海口、三亚去化速度快的城市加大住宅用地的供应，去化速度慢的依旧实行“双暂停”，无论是XG还是“双暂停”，依然是具体事例具体分析。我认为，XG目的在于打击炒房的，而不是打击房市。将买房者从炒房的人转移到真正的刚需用户，并且去化库存。

      对混乱市场秩序的管控进一步加强

      海南房地产业仍存一些问题，产品质量参差不齐，仍有相当一部分设计理念落后、户型小，配套差的低端供给存在。此外不同市县、不同楼盘商品住宅销售情况冷热不均，存在捂盘惜售、人为制造紧张氛围等违法违规行为， 在此次调控政策中，除了针对购房者，对于开发商以及房地产市场也提出了严格的要求，规范企业价格备案和售价调整，规范个体购房交易行为，防止期房未备案或更名，交易信息的公开等等。

      总结：当XG令突然来到，必然会对成交量产生影响，短期内就会抑制需求，短期如果开发商有资金周转的需求，有可能就会通过降价来保持资金流动，在这个时间段点往往会出现非常好入市的时间点。后期随着XG令被消化，市场就会逐渐转暖，价格就会回升，走出一个标准的V字形。这是的XG令是让那些投机倒把，本来不想买房人放弃购房的理由，但是会对本来想买房的人后期用更便宜的价格进行买房的机会。

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