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海南出台限购令后,海南楼市还是那么火爆?

2018-04-11 15:29:27来源:海口房价 浏览量(

[摘要]海南出台限购令后,海南的楼市出现了两个完全相反的情况,一种就是,某某楼盘开盘推出N套房,或者加推N套房,但是总是在几个小时内就抢完了

海南出台 限购令 后,海南的楼市出现了两个完全相反的情况,一种就是,某某楼盘开盘推出N套房,或者加推N套房,但是总是在几个小时内就抢完了,或者基本抢光,只剩下一部分楼层、朝向不好的;另一种就是,某楼盘认筹了N久,但是开盘时间一拖再拖,总有推迟开盘的理由告诉你。

海南出台限购令后,海南楼市还是那么火爆?

很多人看到第一种情况,就以为海南的楼市还是那么火爆,总是担心再不出手又要上涨了,所以很多人很紧张,在微信或者小密圈反复咨询某一个楼盘。这种情况,实际上是开发商“保持热度”的一种手段而已。

一般情况下,某楼盘要开盘或者加推之前,都会先做一次为期几天或者十几天的认筹活动,有些认筹活动还会有一定的优惠。这个认筹活动,实际上就是一个蓄客的过程,当认筹达到一定人数的时候,就会推出比认筹人数相当或者更少的房源,比如认筹了50套,然后推出30或者40套房源,这样开盘的时候,就会感觉是在抢房,而且在推出后不久,所有房源都宣告售罄,给人紧张的气氛。

为什么开发商在认筹了50套的时候,不是推出50套,而是30或者40套?一方面是因为并不会每个认筹的人都真的会买,另一方面则是要形成火爆的气氛,有利于那些边边角角的、户型楼层朝向不好的房源被抢光。

当然,有的时候,当认筹人数不够,或者认筹客户质量不高的情况下,开发商可能还会找一些房托,专门抢好房源,甚至把最好的一部分给内定了,来制造虚假繁荣。

海南出台限购令后,海南楼市还是那么火爆?

上次清水湾某楼盘开盘的时候,就有客户咨询我,说开盘又卖光了,是不是房价还要涨,下一次加推要不要出手。我当时的回答是,有没有抢光,你不知道,我也不知道,只有开发商自己知道,不用着急。过了一段时间,他告诉我果然被我猜对了,这次加推,还是那几栋楼,还是那些房子。

大家也许会发现,在认筹的时候,我们根本不知道开发商的价格,他们一般会给一个大致区间,比如说,2-2.5万。实际上,在认筹的时候,开发商自己都没有确定好价格,他们一般会做一个备案价格,比如3万,然后再做几个售价方案,而这几个方案就是介于2-2.5万的,这样就可以根据认筹的情况,选择利益最大化的价格方案。所以当认筹阶段,感兴趣的人比较多,那么开发商在开盘的时候,就会给出一个较低的折扣,最终成交价格就会比较高。反之,如果认筹的人比较少,那么就会给出高点的折扣,开盘价格就低。

当认筹的人数非常非常少,少到开发商预计在开盘的时候会比较冷清的时候,他们一方面无法确定用什么价格来开盘,或者是开盘价格再低,都卖不掉多少房子的时候,他们就会推迟开盘,继续蓄客。聪明点的开发商,在推迟开盘的时候,会给出一个低折扣的信息,比如原本是说2-2.5万的,在延迟开盘的时候,就会传递出,确定区间在2-2.1之间,这样就可以吸引更有意向的客户。

如果推迟开盘之后,认筹情况任然不理想,那么就会出现第二种情况,开盘时间一拖再拖。

这种人为制造的繁荣,一方面是给人造成了海南楼市继续火爆的假象,让认筹转化率更高;另一方面则是创造出“这个楼盘很火”的假象,让那些原本没有认筹的人,加入到下一次加推认筹的大军当中。很多人就是在这样的假象下变得患得患失,到了崩溃的边缘,于是一冲动,就买了,这就是开发商想要的结果。

海南出台限购令后,海南楼市还是那么火爆?

海南楼市有个不变的规律,那就是跟旅游市场同样明显的淡旺季。一般情况下,海南的楼市会在12月-3月期间进入最旺的旺季。这个时候,因为北方躲避雾霾也好,躲避寒冬也好,或者仅仅是放松心情也好,会有大量的人涌入海南尤其是三亚旅游、度假,甚至有许多人是固定在冬天前往海南、夏天飞回北方,被称为候鸟族。冬天的海南是非常有吸引力的,整个冬天比北方的春天还舒服,尤其是大三亚圈,整个冬天也仅仅需要一件外套就够了。

在旅游的旺季,海南的酒店纷纷涨价,少则涨三四倍,多则八倍十倍的增加,即使是租房,光租冬天也比长租贵了四五倍。这种情况下,尤其是之前没有在海南住酒店或者租房的人,就会偷偷算一笔账,最后发现,买房比租房或住酒店划算太多了,而且身上尚有余钱,一冲动就买了一套。前几年九所的小开间只需要十几万一套,我就看到很多北方老人成群结队去购买,自己买完还打电话叫朋友赶紧来买。

海南出台限购令后,海南楼市还是那么火爆?

而到五一过后,全海南就进入酷暑期了,虽然比起北方来,海南的气温不算是最热的,但是太阳比较毒辣,所以候鸟族在4月开始就撤离海南,到五一过后,就走的差不多了。这个时候,连旅游的人,也是选择避暑的地方,很少会想起三亚,三亚的旅游业进入淡季,房地产行业也就进入到相应的淡季。这个淡季,一般会持续到10月或者11月。

今年,因为旺季恰逢去库存政策对楼市的刺激,海南的楼市只花了两个多月就把之前几年的库存消化完了,价格也蹭蹭上涨,少的涨了百分之三四十,多的翻两番的也有。如果海南的库存够,如果政策允许,这种疯狂可能持续到七八月都停不下来。不过最终还是出了限购政策,4月14日全省限购一套,到5月,海口、三亚、琼海以及4个双暂停监管城市要求社保。

限购政策出台在淡季,但是我曾经说过,任何调控政策都不是仙丹,一定会有一个反应期。所以在414政策、5月份限购细则出台之后,到现在的时间还是比较短,虽然已经有一些影响了,但是总的看起来,比起前两年要好太多了。再加上,拆迁补偿款增加,比如三亚已经增加到2.2万/平方了。于是许多开发商就产生了错觉,一方面觉得,今年楼市好像没有淡季,另一方面,觉得补偿款都达到2.2了,房价怎么可能降(这点许多购房者也是这么想的)。

海南出台限购令后,海南楼市还是那么火爆?

实际上,限购政策出现在淡季会更可怕。按照以往经验来看,本次调控将会在9-10月份出现比较明显的效果。一方面,海南在接下来的几个月都出 现房 源短缺的情况,另一方面,那些迫切想买海南房子的人基本上在这一轮当中买完了。所以在10月份之后,受到政策调控的影响,或许对今年海南楼市的整个旺季都形成冲击,造成旺季不旺的情况。

开发商是玩资本的,现金流才是他们重中之重的东西,一旦现金流玩不转了,基本上就over了。像2010-2011那一场限购,聪明的开发商在2011年1月就开始玩打折优惠,最后顺利逃顶,而那些坚持着的开发商,最后不得不用更大的优惠来吸引客户,有的楼盘,从2010年卖到今年赶上好时候才最终清盘,损失不可谓不巨大。

从现在海南的情况来看,已经有部分楼盘开始打折清盘了,我相信接下来,那些认筹情况不行的楼盘也会降低预期,降低开盘价,而那些之前开盘,现在还有尾房的,会更着急清盘回笼最后一点资金,好把售楼处给撤了。所以我认为,即使是遵循海南楼市的淡旺季,我们观察到10月份也不会吃亏,降是肯定的,只是降到多少的问题。

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1、纳帕溪谷:均价 9500 元/㎡,楼盘地址:琼海市人民路

2、博鳌亚洲湾:均价 13000 元/㎡,楼盘地址:琼海市博鳌镇滨海大道滨度假区,滨海大道东侧

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