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海南为什么要限购?原因就在这里。。。

2018-04-11 15:29:17来源:www.loupan0898.com 浏览量(

[摘要] 前几天,在五指山全城限购,购房要求2年社保或个税证明之后,网上传出的文昌限购细则并没有如期而至,而是我当时预测的保亭、白沙

      前几天,在五指山全城限购,购房要求2年社保或个税证明之后,网上传出的文昌限购细则并没有如期而至,而是我当时预测的保亭、白沙、琼中三县在短短一天内相继出台限购细则,并且都是史无前例的全范围限购,并且要求2年以上社保或个税证明。

海南为什么要限购?原因就在这里

      海南楼市看起来在不断加码调控,海南是要每个市县都要出台调控政策吗?未来海南楼市会怎么走?购房者怎么做才能既避免风险,又不错过机会?下面我们来一一解答。

一、海南为什么要限购

      关于 海南限购 的原因,已经有了许许多多的猜测,但是很多都是片面甚至子虚乌有的。比如以下几个猜测。

1、  海南要封岛了?

      关于这个问题,我解释过很多遍,海南是不可能封岛的。全国有两个岛被“封”的,一个是台湾岛,一个是香港岛,可是太晚天天叫着独立,香港也不是那么听话,这个时候再把海南岛“封”了?我不知道是你疯了还是我疯了。

2、  有重大利好政策出台?

      上个月海口传出传言,说海口的所有楼盘不让卖,全部封盘,甚至有许多销售人员也跟我说这是真的。实际上后来证明,那仅仅是网签系统升级和全省对接,暂停了一段时间的网签。不过接下来各地就开始出台花样限购细则。许多粉丝朋友由这两个事情联想到了“千年大计”的雄安,认为海南的限购,是不是为接下来可能出现的重大利好消息铺垫的?

      关于这点,你只要看清楚一点:海口、三亚、琼海都没有全面限购,还是留了很大的范围,如果真的有严重影响房价的、重大利好消息要宣布,那么这种限购就一定是全省一把抓的。所以这个说法也是不切实际的。

      不过,接下来海南可能会有利好消息出来也是可能的,海南岛的建设还是起步阶段,还大有可为,利好也将会不断传出。

      当然,还有其他各种各样的传言和猜测,就不一一去列举和说明了。想要知道限购的原因,我们就先要了解房价上涨的原因。

      海南房子的涨价,跟供需关系没有关系,跟市场规律没有关系,唯一有关的就是金融政策,说清楚点就是去库存引起的。甚至可以说,这一次,全国任何一个地方,房价每一分钱的上涨都只跟去库存有关。哪里先涨,哪里后涨,哪里涨的多,这些才跟供需、市场规律有关。当然,在去库存的大政策之下,棚户区改造的货币化安置、 海南房价 的被严重低估也是重要因素。

      我之前说过,去库存的目的不是涨价,而涨价的目的却是去库存,当去库存的工作完成的七七八八了,放出去的政策就会全部收回来,还会收的更紧。 “因城施策”就是要让已经去完库存的早点收回政策,还没去完库存的继续放宽政策。所以很多人没搞明白,为什么北京10天9个政策,房价就是控制不住?实际上太简单了,如果想要搞死北京的房价,政府有的是办法,之所以没有搞死,就是因为还不能这么干。如果北京房价一下子跌下来了,你觉得其它地方还能好好的去库存吗?

      所以说,现在海南一个一个市县区限购,实际上就是因为去库存工作进入尾声,需要把之前放出去的政策收回来,而且是“因城施策”地收,还要收的比以前更紧。

二、为什么要要求社保

      我曾经多次强调,海南的房子绝大部分是外地人在购买,海南要求社保或者个税的限购,就是禁止外地人购买,一定会让市场迅速降温,许多市县房价会大幅下降,这绝对不是危言耸听,领导们也一直就知道,所以2010年那次海南并没有完全跟进限购,而是只有海口和三亚限了个不痛不痒的“主城区”。

      这次是没办法了,明明知道限购会牺牲市场,也必须要做,最主要的原因就是库存告急。

      这点我们可以从政策出台的时间可以看出。首先是省里出了个政策,外地人在海南全省限购一套,但是规定各市县可以根据自己的情况出台更严厉的细则。这其实就是一次试探,如果限购下去,楼市退烧,那么这就是最终政策,如果不退烧,那就得下猛药了。坚持了10天之后,琼海顶不住了,率先要求社保。再过半个月,发现琼海的政策并没有震慑到其它地方,海口和三亚、五指山也顶不住了,然后是保亭、琼中、白沙。

      库存告急之后,最艰难的人不是外地买房者,而是棚改区的拆迁户,去年拆迁的和今年拆迁的,拿到的补偿款是一样的,而去年拿到的补偿款可以买1.5套同样大小的房子,而今年拆迁的只能买到0.8套。这种情况下,后面的拆迁户肯定不满意,就会增加棚改的难度,影响进度,造成社会问题。所以不得不出台更严厉的限购细则,那也就只能是增加社保要求了。

      所以原本是希望靠“全省限购一套”的政策来震慑购房者,让楼市冷静的目的没有达到,就只能依靠要求社保这个大招来让楼市冷静下来,给拆迁户、本地居民、本地工作者、引进人才等人群的购房需求一些保障。

三、琼中、白沙为什么要限购

      许多人最想不明白的就是五指山、琼中、白沙、保亭4个市县的限购了,它们是真正的限购,全范围内要求2年社保,细则几乎一模一样。五指山和保亭还好说,都没有太多库存了,但是琼中和白沙肯定是还有很多库存的,一直以来都用“一琼二白”来形容这两个地区的经济情况,可是就是这种情况下,它们2个还是加入全面限购大军中。

      这个问题,其实在五指山出台细则后我就说了,保亭、琼中、白沙将会出台跟五指山一样的限购细则。这是因为去年底,省政府出台了关于继续落实两个暂停政策的通知,明确指出五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县,应坚持生态优先,从严控制房地产特别是商品住宅开发,不再以商品住宅库存消化期作为是否实施“两个暂停”的依据,直接列为实施“两个暂停”管理的市县。也就是说,这4个市县,不论有没有库存,以后都会暂停报批报建了,不会有或者很少有新楼盘推出来了。

      这次4个市县的限购,实际上就是将现有的库存完全保护起来,在两个暂停政策继续执行的过程中,让本地居民还能有机会买房,而不至于出现长期没房的状态。

      虽然如此,五指山、保亭、白沙、琼中4个市县的本地居民人数不多并且几乎可以不用买商品房,外地在此工作的人群更少,买房需求会直接跌入冰点。可以预计,在政策实施后,这几个市县月销售量将会呈以个位数。

四、剩下的市县会怎么办

      现在,最多朋友问我的问题就是,下一个出台限购细则的市县是哪个?会不会每个市县都要求社保?这个问题,实际上认真读一下第二条就会有所收获。

      首先要搞清楚一个问题,政府愿意去限购、愿意要求保险的限购吗?肯定是不愿意的,如果愿意,就不会先在省里出台一个“全省限购一套”的政策,然后等了十天才见到琼海要求社保,又等了半个月才有别的市县跟进,这实际上就是在一步一步试探。所以如果现在这些市县的政策能够达到冷静市场、控制增量的目的,那么其它市县就不会继续出台细则,如果达不到这个目的,那么还得一个一个市县的来。

      这点,从陵水就看的出来。在省里出台限购政策之后,陵水立马发布公告,表示要“抓紧出台符合陵水县域的具体实施细则,只严不宽”。不过现在连白沙琼中都轰轰烈烈了,陵水到现在还没有任何动静,许多人都在等这只靴子落地,可它就是不为所动,原因就是,如果有别的办法,谁也不愿意去要求社保限制。

      不过现在虽然有许多地方要求社保了,购房者的热情还没有降低太多,每天都有许多人在微信问我,有没有办法搞到海南户口,或者补交社保能不能获得购房资格。按照这个形势来看,接下来各个市县还要一个一个地出台细则要求社保。如果说能有市县幸免的话,那只能是屯昌、定安这两个全世界都没有几个人知道的县了。

五、未来海南楼市走向

      首先我们要明确一点,任何一次的楼市调控都不是要打死房价,这次也不例外。调控的目的还是为了稳定房价不过快增长。海南还有一个艰巨的任务就是要确保拆迁户能用补偿款买的起房、新引进的人才买的起房、本地工作人员买的起房。

      现在的价格,显然拆迁户完全靠补偿款是买不起的。以三亚为例,补偿款是接近1.8万一平米,而房价已经涨到接近2.5万了。许多人是补偿款发下来,房价已经涨了,这种情况下肯定会有许多人不满意。

      去年我曾预测,2017年 三亚房价 要涨到2万左右,依据就是棚户区改造的货币化安置方案,就是因为他们拿到的补偿款已经接近1.8万了,均价在2万左右的话,稍微偏点的地方1.8万是可以买到的。没想到的是,这一涨就一发不可收拾,直接飙到了2.5万。

      对于接下来 三亚 的房价,我还是认为会回调到2万左右。一方面是补偿款的问题,另一方面是有人传言,开发商销售价格不能高于备案价,但是允许低于备案价20%,否则不给网签,页就是说三亚的房价下降20%是可以接受的。按照现在的价格,下降20%,就是2万左右了。

      不仅仅是三亚,全海南都会有不同比例的下行空间,只是有些地方降的多,有些地方降的少的事了。当然,因为不是全范围的要求社保,政策还需要消化一段时间,价格也不会突然就断崖式下跌,而是成交量下滑、量跌价微跌、量价齐跌、趋于稳定这种走势。

      所以,根据以上分析,各位朋友不用火急火燎问我有没有办法搞定户口、有没有办法搞定社保了,我搞不定,也没必要。如果现在要买,没限购的很多地方比限购的地方更好,如果为了抢个好位置,根据自己的钱多少,抢个海边的房子买了,几年后肯定会感谢自己的明智;如果有耐心等待,那就跟着我一起等吧,等市场降温了,再跟我们一起出手。

      对于开发商,我的建议是,谁聪明,谁清盘,在这个时候即使一个最简单的促销都能迅速清盘,一定不要等到无人问津的时候再来考虑搞促销、搞活动,没有用了。

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