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土拍火了海口西海岸 限购后土地市场为何趋热?

2018-04-11 15:29:30来源:www.loupan0898.com 浏览量(

[摘要]海南限购后土地市场为何趋热?西海岸楼面价因何破万,后续市场影响如何?高溢价拿地后是否面临开发运营压力?房企又为何如此不遗余力?2017

海南限购后土地市场为何趋热?西海岸楼面价因何破万,后续市场影响如何?高溢价拿地后是否面临开发运营压力?房企又为何如此不遗余力?

2017年7月20日下午,海南地产圈一片沸腾,海口土拍市场硝烟四起。16家品牌房企竞拍,北辰23亿拿下西海岸南片区5宗地块共160亩,溢价率达142%,一举刷新了海口楼面价记录。一时间“地块楼板价破万,未来售价将在2.5万以上”的说法甚嚣尘上……

土拍火了海口西海岸 限购后土地市场为何趋热?

北辰此次频频叫价,可谓势在必得,限购后土地市场为何趋热?西海岸楼面价因何破万,后续市场影响如何?高溢价拿地后是否面临开发运营压力?房企又为何如此不遗余力?小编聚焦市场热点,解析房企拿地背后逻辑。

市场行情好 土拍市场火

海南限购下的海口土地市场缘何火爆?看似意料之外,又在情理之中。泰达集团海南公司副总经理蔡园园告诉小编焦点海南站,土拍市场的火证明大家对未来市场有信心,泰达一直在关注西海岸片区的土地,目前海南公司的开发进程和销售都不错,未来还会继续关注西海岸土拍。

可以看出,2017年上半年 海南房地产 市场的“热度”让房企们尝到了甜头,房子好卖,继续拿地开发盈利是显而易见的结果。海南锦诚董事长王路认为,此次土拍市场的“火”有以下原因,上半年大部分房企销售业绩不错,手中现金足够;品牌房企为了扩充市场,不断布局,均有储地的需求;二手地遗留问题多,一旦市场上出现招拍挂的地,市场便“热”起来;房企对未来海口甚至海南的发展乐观,拿地信心充足。

西海岸告别3、4字头楼面价

任志强说过,很多城市在限制住房价格的上涨,但却从来没有任何政策限制地价的上涨。地价上涨的速度还在持续,地价的上涨一定会影响到房价。2016年10月金隅大成拿地楼面价为3930元/平,今年4月雅居乐金沙湾片区拍地楼面价为3065元/平,紧接着6月华侨城在西海岸南片区拍下了2894元/平的楼面价,而此次地块的楼面起拍价直接定到了4611元/平。

而拍出破万的楼面价出乎很多业内人的意料,但也有开发商对高楼板价未来房价飙高持怀疑态度,认为未来两到三年间预 期房 价与土拍价格脱节,产品未必能卖这么高的价格。破万的楼面价卖近3万以上才回本,但目前西海岸南片区的市政配套、入驻人口、刚性需求等方方面面均面临一定压力,房价亦会面临压力。

在蔡园园看来,160亩土地的价格给了市场、开发商一个警钟。“西海岸楼面价不可能回到3-4千(西海岸土地本身是稀缺资源),房价相应会涨,但未来涨到3万或3万5有难度。”

土拍火了海口西海岸 限购后土地市场为何趋热?

海口西海岸

房价上升是健康现象,从另一方面证明区域的发展和价值正在上升,房价过快上升就“危险”。王路点评,大多数人习惯了海口的低价格,实质上按城市的角度来看, 海口房价 现在并未上升到中高位,相对于全国市中心城市的价格来说房价不高。未来海口市中心正常房价在1.8万到2万为合理水平,限购区针对的本地刚需市场,房价受城市居民收入影响,房价较“稳”;而岛外市场面对全国客户,房价相对于刚需市场将有明显上升空间。

北辰的信心对赌区域未来价值

北辰地块所在的西海岸南片区,目前已进驻了宝龙、金隅大成、华侨城、金地等品牌房企,环球100·宝龙城主题乐园、美术馆、海洋馆等娱乐配套多集中于此片区,文化旅游氛围浓厚。此外,地块毗邻五源河文体中心、海南省儿童医院、五源河学校、远大购物广场、海南国际会展中心、海秀快速路等密集的城市配套,区位优势明显;超市、银行、学校、医院等生活配套相对完善,也为地块本身增色不少,完善升级的配套,极大地提升了该片区的土地价值。

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值得关注的是,西海岸南片区功能定位为西海岸新区的公共中心、文教与创意产业聚集区和绿色、健康的城市住区及旅游度假型社区的综合发展地区。随着政府的关注和房企的进驻,便捷交通和逐渐兑现的配套,西海岸已成为新海南人及海南本地人刚需置业的重要选择。

小编认为,随着城市的扩张海口将朝着“多中心化”发展,西海岸的发展速度快于其他区域,未来将崛起成为海口的“新中心”。

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将近百轮对决,历史性的价格,一切数据都在表明,开发商集体看好西海岸片区。北辰看准西海岸南片区及整个片区的发展,所以在竞拍时相当坚决,以此拿地作为首次入驻海口的第一步,是在对赌区域未来价值。据悉,北辰未来将打造含精品住宅、商业、商务于一体的高端商住综合体。

来自业内的质疑 北辰已有策略?

调控政策收紧下企业高价拿地是否有风险,最终要看企业对市场的变现能力,要看北辰自身产品能力,营销能力。高地价下房企运营开发是否有盈利空间,对于首次进入海南市场的北辰,后续的产品打造、营销运营也引发业内关注。

“1万1的楼板价售价要近3万才有利润,那需要打造类似金茂府、星河湾这样的高端豪宅产品,以及粉丝号召力,而北辰高端物业产品匮乏,此外没有较出名的行业案例,西海岸南片区目前配套兑现缓慢......北辰整个开发体量仅20万平,开发周期短,若单独开发将面临挑战。”业内人认为,北辰的营销能力有待观察。

也有业内人士向小编焦点海南站透露,为了降低开发风险,北辰或在积极思考、寻求应对策略,不排除将与周边地块房企进行联合开发的可能,共享片区内项目商业及教育配套,以此降低楼面价,增加市场竞争力。

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房企拿不到地更焦虑

海南的地价在上涨,但却挡不住房企的拿地热情,海南环境资源、优质住宅、养生度假生活方式的影响越来越突出,海南房地产刚性需求优势明显,不少开发商告诉小编焦点海南站,拿不到地更焦虑!王路分析,目前海南土地资产的价格仍处于低位,企业把资金往这边做土地配置完全合理,十几二十几亿在一线城市拿不到地,但在海南拿地可以面向全国市场。

这两年海南房地产的分销渠道、岛外客户已很成熟,岛外购房者对海南是“真爱”,只要有专业团队对接,很容易把需求导进来。在这种营销不是大问题的背景下,企业拿地的决心更加强烈。但未来政府要思考如何应对旺季的阶段性上岛流量。

海南的未来仍被看好 房企优质产品推动城市人居进程

北辰地块后续开发运营是否成为“赢家”,除了看企业良好的销售策略和产品打造能力,还要看楼市未来的发展趋势。海南省政府官方数据显示,今年6月末,海南商品房库存已减少到3077万平方米,商品住宅去化期已从2015年末的45个月下降到11个月,市场行情向好也是房企热衷投资海南的主要原因。

无论市场如何变化,房企后期的操盘及运作都将成为决胜的关键所在,房企的竞争点不仅是规模、成本、速度,还有营运能力竞争、财务能力以及策划和讲故事的能力。

海南省官方明确,房地产业列为该省“十三五”发展的十二大重点产业,但将全面提升产品品质,重点发展高端住宅、旅游地产和商业地产,引导房地产业与旅游、医疗、健康、文化、教育、商业等融合发展。

西海岸本身就汇集大批品质住宅,未来激烈的竞争态势将逼迫房企必须做好产品应对准备,这是市场的要求。小编焦点海南站《走房探市》行动在走访海南各大项目中了解到,不少开发商对自己的产品、资源有足够的信心,品牌房企更有实力去竞争。

春江水暖鸭先知,未来房企必然要不断开发优质、高质量的人居产品,提高产品附加值,而这将推进海南房地产的向前发展,行业不断更新进步,健康发展。

海口买房优势

海口买房优势:海口是个养老养生的地方,不要指望在海口买房就能出手挣到钱,想要炒房、投资可以去北京、广州、上海这些一线城市。

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